Mario Lefebvre, économiste en chef pour le Canada chez CoStar, a dévoilé de nouvelles prévisions immobilières. Elles portent sur le commerce de détail et le logement locatif. Le taux d’inoccupation des commerces de détail devrait demeurer stable en 2027, autour de 2,5 %. Lors d’un entretien accordé au Carrefour de Québec, l’économiste a commenté d’autres enjeux économiques. Il a notamment discuté de la productivité des entreprises et de l’impact des tarifs douaniers.
Louis-Alexandre Parent
Le commerce de détail toujours marqué par la fermeture de La Baie
La fermeture des magasins La Baie d’Hudson a frappé durement le commerce de détail canadien en 2025. Le taux d’inoccupation des centres commerciaux a bondi de 3 % à 8 % au deuxième trimestre de 2025. Cette hausse s’explique par une absorption nette négative de cinq millions de pieds carrés. La construction de nouveaux centres commerciaux a aussi ralenti à son plus bas niveau depuis dix ans.
Le taux d’inoccupation global du secteur est passé de 1,8 % à 2,5 % en raison de ces fermetures. Il est demeuré stable l’an dernier. La faible absorption a été compensée par une construction tout aussi modérée. « Nous prévoyons que la croissance des loyers continuera de ralentir au cours des quatre prochains trimestres », a expliqué M. Lefebvre. Les loyers devraient atteindre leur creux vers le deuxième trimestre de 2027, avant de remonter d’ici la fin de 2028.
Un marché du logement à deux vitesses
Le taux d’inoccupation des logements multifamiliaux au Canada est passé de 2 % en 2022 à 4,75 % aujourd’hui. Les nouvelles livraisons ont dépassé l’absorption malgré une forte croissance démographique. CoStar prévoit toutefois un recul de l’inoccupation dès le second semestre de 2027. L’amélioration de l’absorption devrait alors dépasser le rythme des nouvelles constructions.
Le marché du logement multifamilial affiche un écart grandissant. Les logements abordables et les logements haut de gamme évoluent très différemment. Les logements abordables affichent un taux d’inoccupation de seulement 3 %. Ceux haut de gamme atteignent plutôt près de 15 %, contre 7 % en 2022. « Lorsqu’on évoque une pénurie de logements au Canada, on parle presque toujours de logements abordables », a précisé M. Lefebvre. Il n’existe pas, selon lui, de pénurie de logements de luxe.
Les tarifs douaniers inquiètent malgré la résilience de l’économie
Lors de son entretien avec Le Carrefour de Québec, M. Lefebvre a partagé sa plus grande crainte pour l’économie canadienne. Il redoute que les tarifs américains alimentent une tendance inflationniste à long terme. Les entreprises canadiennes subissent déjà les conséquences de ces mesures commerciales.
L’économiste se dit néanmoins impressionné par la stabilité maintenue par l’économie canadienne. Plusieurs entreprises ont su se réinventer pour continuer à faire affaire avec leurs partenaires américains. Elles ont développé de nouvelles stratégies malgré l’incertitude créée par les tarifs.
La gestion de l’offre, un enjeu mal compris
M. Lefebvre estime que la gestion de l’offre n’influence pas vraiment les négociations avec les États-Unis. Plusieurs pays protègent aussi leur secteur agroalimentaire. Cette pratique demeure normale et répandue à l’échelle internationale.
Selon lui, un pays ne peut pas dépendre entièrement d’un autre pour son agroalimentaire. Le Canada doit continuer à produire ses propres aliments. Cette autonomie reste essentielle, peu importe l’issue des négociations commerciales.
Vers un nouvel ACEUM et une diversification des marchés
M. Lefebvre croit que certains tarifs spécifiques survivront au départ de Donald Trump. Il cite notamment les tarifs sur l’industrie automobile. Ce secteur représente selon lui un point de convergence majeur entre le Canada et les États-Unis. Il anticipe aussi un nouvel ACEUM entre le Canada, les États-Unis et le Mexique. Cet accord pourrait voir le jour pendant ou après le mandat de M. Trump.
La valeur relativement basse du dollar canadien profite à la compétitivité du pays. Elle rend les entreprises canadiennes plus attrayantes pour leurs homologues américains. M. Lefebvre souhaite néanmoins que le Canada diversifie ses marchés d’exportation. Actuellement, 70 % des exportations canadiennes se dirigent vers les États-Unis. L’économiste juge qu’une proportion de 50 % serait plus optimale. Il propose une présence accrue en Europe, en Asie et sur le continent africain. Il considère ce continent encore largement inexploité.
La productivité demeure le talon d’Achille du Québec
Investir dans la productivité représente un risque important pour plusieurs entreprises canadiennes. M. Lefebvre souligne que l’industrie de la défense pourrait néanmoins stimuler l’innovation technologique au pays. Des investissements accrus dans ce secteur pourraient éventuellement améliorer la productivité nationale.
L’économiste rappelle toutefois qu’aucune solution simple ne réglera ce problème. La productivité reste l’un des plus grands défis économiques du Québec. Cet enjeu continuera d’occuper une place importante dans les prochaines analyses de CoStar.
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