La crise du logement frappe de plein fouet la ville de Québec, où le taux d’inoccupation demeure bien en deçà du seuil minimal permettant un marché équilibré. Pour Christian Savard, directeur de l’organisme Vivre en Ville, cette situation démontre l’urgence pour Québec d’atteindre son objectif de 80 000 nouveaux logements d’ici 2040.
Par Alexandre Morin
En 2024, le taux d’inoccupation à Québec n’était que de 0,8 %, bien en dessous du seuil de 3 % associé à un marché équilibré. Dans certains secteurs comme la Basse-Ville, il tombait même à 0,2 %, exerçant une forte pression sur les loyers.
« Tant et aussi longtemps que les taux d’inoccupations vont être aussi bas, tant et aussi longtemps que les gens n’auront pas de choix et que c’est les propriétaires qui auront le gros bout du bâton, on va toujours être dans une spirale de spéculation », explique M. Savard.
Le taux d’inoccupation correspond à la proportion des logements locatifs inoccupés.
Source: Ville de Québec
Pour bien comprendre l’enjeu, M. Savard rappelle qu’un taux d’inoccupation faible indique qu’il y a plus de demande que d’offre sur le marché locatif. Cela réduit la compétition et le choix pour les locataires, donnant ainsi plus de levier aux propriétaires pour hausser les loyers.
« Quand il y a beaucoup d’offre, quand le taux d’inoccupation est plus élevé, autour de 5 à 7 % comme on l’a déjà vu dans le passé, tout le monde devient un peu plus responsable et moins agressif. On ne peut pas s’en tirer sans construire beaucoup », résume-t-il.
Augmenter l’offre
Pour M. Savard, le plan de l’administration Marchand de viser la construction de 80 000 nouveaux logements d’ici 2040 n’est pas seulement souhaitable, mais incontournable : « Sans ça, il va falloir dire : venez plus vous installer à Québec », exprime-t-il.
La Ville de Québec a d’ailleurs accéléré la cadence en matière de construction résidentielle, notamment en modifiant certains Plans particuliers d’urbanisme afin de permettre des projets plus en hauteur, et en recourant à la loi 31 pour accélérer les processus de mise en chantier.
Mais construire davantage signifie-t-il forcément construire plus en hauteur ?
« Ce n’est pas obligatoirement des tours de 25 étages. Ça peut aussi passer par une densification de moyenne intensité, la reconversion de terrains, du 3 à 8 étages, ça peut être ça aussi », répond Christian Savard.
« Il va falloir aussi laisser de la place à une densification moyenne, un peu partout le long du tramway », ajoute-t-il, affirmant que ce type de projets bénéficie généralement d’une meilleure acceptabilité sociale que des développements de grande hauteur.
Concernant le projet du groupe Trudel sur l’îlot Dorchester, le directeur de Vivre en Ville dit comprendre les inquiétudes des citoyens qui voient le PPU modifié pour permettre une construction de 17 étages. Mais il nuance : « C’est vrai que c’est rendu plus coûteux pour les promoteurs et donc plus difficile de rentabiliser sans construire en hauteur pour ajouter des logements. »
« La pression des coûts pousse à augmenter le nombre d’étages […] Dans le cas de l’îlot Dorchester, je considère que le projet est adéquat pour un centre-ville et pour Saint-Roch », explique-t-il, estimant que les barèmes du projet cadrent avec le contexte du marché et du quartier.
Il souligne toutefois qu’il n’y a pas assez de logements sociaux inclus dans le projet, pourtant nécessaires pour équilibrer l’offre selon lui. Une masse critique de 20 % de logements hors marché serait requise pour un marché viable.
« Je déplore le fait qu’il n’y ait pas beaucoup de logements sociaux dans le projet. Tant qu’à avoir donné au promoteur le droit de déroger au PPU, on aurait dû construire davantage de logements sociaux », soutient-il.
« Il y a trop de détresse créée par la crise de l’habitation […] La base de la crise de l’itinérance, c’est le logement », ajoute-t-il. La rareté des logements abordables à Québec contribue directement à l’augmentation du nombre de personnes en situation d’itinérance, une réalité qui illustre l’urgence d’accroître la construction résidentielle.
Immigration
M. Savard rappelle également que la pression sur la demande de logements est liée à la croissance démographique qu’a connue Québec, stimulée par une immigration plus forte dans les dernières années.
« Il y a un assez grand consensus pour dire que la crise de l’habitation a été aggravée par une accélération de l’immigration. C’est mathématique, ce n’est pas un jugement sur l’immigration », explique-t-il.
Il précise toutefois que l’immigration est loin d’être le seul facteur : des régions avec très peu d’immigration subissent elles aussi une forte pression sur les loyers. Selon lui, il faut mieux planifier l’accueil et prévoir la demande future afin que l’offre puisse s’ajuster de manière plus prévisible.
Avec des taux aussi bas que 0,2 % dans certains secteurs comme la Basse-Ville, il est difficile d’imaginer comment le marché locatif pourrait résister à une pression accrue provenant d’une hausse des seuils d’immigration. M. Savard remet d’ailleurs en question le seuil de 3 % présenté par la Ville comme étant celui d’un marché équilibré. Il estime plutôt qu’à 3 %, on est déjà en pénurie et qu’il faudrait viser un taux d’inoccupation de 5 %.
Les Chambres de commerce et d’industrie de Québec et du Grand Lévis, ainsi que Québec International (QI), ont publié cette semaine une lettre dénonçant les seuils d’immigration visés par le gouvernement Legault, fixés entre 25 000 et 45 000 personnes par an, réclamant plutôt 60 000 nouveaux arrivants. La question du logement n’y a pas été abordée.
Registre des loyers
L’organisme Vivre en Ville réclame aussi la mise en place d’un registre des loyers, qui obligerait les propriétaires à diffuser l’information afin d’éviter des augmentations abusives, par exemple entre deux locataires successifs.
Selon lui, l’absence de transparence permet actuellement à certains propriétaires d’augmenter fortement les loyers à l’arrivée d’un nouveau locataire, sans justification réelle.
Si les propriétaires peuvent augmenter leurs loyers tout en trouvant malgré tout des locataires, c’est parce que l’offre est insuffisante. M. Savard rappelle qu’une plus grande abondance de logements permettrait de stabiliser, voire de freiner la hausse des prix. Il souligne d’ailleurs le lien démontré entre un faible taux d’inoccupation et l’augmentation des loyers.
Pour Christian Savard, la sortie de crise passera par une combinaison de solutions : construire massivement pour accroître l’abondance de logements, mieux planifier l’immigration afin d’anticiper la demande, et instaurer un registre des loyers pour freiner les hausses abusives. Selon lui, seule cette approche globale permettra de redonner de l’air au marché locatif et d’éviter que Québec demeure prisonnière d’une pénurie de logements.
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