Deux tours s’élèveront sur Grande Allée

L’entrée de la Grande Allée est appelée à se transformer au cours des prochaines années avec la réalisation de deux projets immobiliers en hauteur.

Par Alexandre Morin

La Ville de Québec s’appuie sur la loi 31 afin d’accélérer l’émission des permis nécessaires et modifie son cadre réglementaire pour permettre l’ajout de 74 logements au 155, Grande Allée Est, ainsi que la construction de 200 nouveaux logements au 530, Grande Allée Est.

La loi 31, mise en place par le gouvernement du Québec pour lutter contre la crise du logement, permet à une municipalité comme Québec, dont le taux d’inoccupation est sous la barre des 3 %, de contourner certaines étapes du processus afin de délivrer plus rapidement les permis.

Mélissa Coulombe-Leduc, conseillère municipale du district du Cap-aux-Diamants, justifie l’utilisation de cette loi par le fait que le taux d’inoccupation a atteint 0,8 % à Québec en octobre 2024, en plus des projections de l’Institut de la statistique du Québec qui anticipent une forte croissance démographique dans la Capitale au cours des prochaines années.

L’administration Marchand accélère ainsi la cadence en matière de construction résidentielle, utilisant la loi 31 pour débloquer 18 projets et en modifiant ses propres règlements afin de permettre notamment des constructions en hauteur.

« On utilise ce type d’outil là [loi 31] de manière exceptionnelle […] depuis le début de l’année, c’est 4049 permis qui ont été délivrés par la Ville de Québec, on parle actuellement de 18 projets, chacun faisant l’objet d’un permis individuel », a indiqué Mme Coulombe-Leduc, soulignant la faible proportion des projets concernés par la loi 31.

Elle a d’ailleurs précisé que le premier projet ayant bénéficié de cet outil a permis de raccourcir de huit mois le processus d’obtention du permis.

155, Grande Allée Est : un agrandissement de 10 étages

Au 155, Grande Allée Est, le promoteur prévoit d’ajouter 74 logements par un agrandissement en hauteur du bâtiment existant.

La hauteur maximale permise sur le site est ainsi portée de 32 mètres à 63 mètres, ce qui portera l’immeuble à 21 étages. Outre la modification de hauteur, la Ville a aussi ajusté les marges de dégagement et abaissé le nombre minimal d’arbres à planter.

Le projet comprendra 257 espaces de stationnement, incluant des cases pour l’autopartage et des bornes de recharge électrique. Des mesures environnementales sont aussi intégrées, comme une toiture verte, des toitures blanches et 160 espaces de stationnement pour vélos. Si tout va comme prévu, les travaux devraient débuter en septembre 2025 et s’échelonner sur 10 à 12 mois.

530, Grande Allée Est : une nouvelle tour de 20 étages

Sur le site de l’ancienne église Saint-Cœur-de-Marie, au 530, Grande Allée Est, un bâtiment de 20 étages sera construit. La Ville a fait passer la hauteur maximale autorisée de 26 mètres à 65 mètres pour permettre la réalisation du projet.

D’autres modifications au règlement permettent aussi d’assouplir les marges arrière et latérales, d’autoriser les usages commerciaux à l’ensemble du rez-de-chaussée et de permettre l’intégration d’une garderie à tous les étages.

Le bâtiment comptera environ 200 logements, une place publique, des espaces commerciaux et une garderie. Environ 150 cases de stationnement souterrain et des espaces pour vélos sont aussi prévus, en plus des aménagements de verdissement exigés. La construction devrait s’amorcer à l’automne 2025 et s’échelonner jusqu’en 2027.

Dans les deux projets, il n’y a pas de logements sociaux ou abordables prévus, la Ville n’ayant pas imposé de telles conditions, même si elle aurait pu le faire notamment dans le cadre de l’utilisation de la loi 31.

« C’est le prix du marché qui va s’appliquer, la demande est là », a indiqué M. Lessard, le promoteur du 530.

Des citoyens inquiets

Comme ailleurs en ville, les modifications au cadre réglementaire ont fait grincer des dents parmi les citoyens présents à l’hôtel de ville lundi soir, venus écouter les présentations de la Ville et des promoteurs.

Des résidents dénoncent notamment la hauteur de ces nouvelles tours à proximité du secteur patrimonial du Vieux-Québec, mais aussi le fait que la Ville modifie elle-même ses propres normes pour autoriser ces constructions, ce qu’ils perçoivent comme un contournement des règles démocratiques municipales.

« [Ces projets] s’appuient sur une démarche qui nie les pratiques démocratiques qui régissaient l’aménagement et l’urbanisme », a exprimé un résident du 155 Grande Allée opposé aux projets.

« Vous savez, nous on a acheté très cher les appartements et là présentement, ça va être difficile d’avoir des stationnements, ça va être difficile de rentrer sur Galipeault. Vous imaginez si on ajoute les deux projets ensemble, c’est impossible d’avoir la qualité de vie qu’on pensait avoir », a lancé une autre résidente du quartier.

L’enjeu du stationnement est revenu fréquemment parmi les inquiétudes soulevées par les citoyens du secteur de la Grande Allée, plusieurs estimant que le quartier est déjà saturé.

« Qu’est-ce que vous voulez faire, vous voulez changer la trame urbaine ? Là on va se ramasser avec une chandelle de 63 mètres qui va être en plein milieu d’un kilomètre d’immeubles qui vont être symétriques avec une grosse chandelle au milieu ! », s’est exprimé un résident du 155, qui dit ne pas comprendre la vision urbanistique de la Ville et s’inquiète que les autres immeubles du secteur réclament eux aussi des rehaussements de hauteur. « Ça va mener à l’anarchie, ça ! »

Le promoteur du projet au 155, M. Bilodeau, a pour sa part défendu la nécessité de construire en hauteur : « le but étant de densifier le centre-ville, je vois difficilement comment on peut arriver à nos fins avec moins d’étages ».

La Ville estime que des tours de 20 étages peuvent s’intégrer dans le secteur, notamment en raison de la présence d’autres immeubles comme le Concorde et la tour Saint-Laurent.

Une résidente du quartier Montcalm et voisine d’un des projets a ajouté : « j’ai vu la construction du Concorde, je n’ai jamais trouvé que c’était un ajout positif pour Québec […] on a pris le 12e étage pour la vue et là c’est sûr qu’on va la perdre, c’est comme si on nous mettait à la porte. Ce qu’on aimait, la lumière et la vue, on va le perdre. Moi, ça me rend vraiment malheureuse et je vis un stress énorme ».

Un débat qui cristallise les tensions

Au-delà des deux projets présentés, le débat met en lumière l’enjeu plus large de l’utilisation de la loi 31 et des modifications au cadre réglementaire pour accélérer la construction de logements à Québec.

Si ces outils permettent à la Ville de répondre plus rapidement à la pénurie de logements et à la croissance démographique, plusieurs citoyens s’inquiètent des impacts urbanistiques, patrimoniaux et démocratiques de ces dérogations.

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